| 【时间：2008年05月09日 16:23 】【来源：人民网】【作者：甄爱军】【
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刘钰】 |
文前提要：当市场处于观望期时，可以淘到一些价格相对较为优惠的二手房。不过业内人士提醒说，买家还是要细心甄别房源信息，以便确定是否真的优惠。对于许多购房者来说，如果能够明辨“缺钱”卖家，或许就能增加淘到实惠房的机会。
“要买房吗？我这里有一套很实惠的房子。”近日，记者接到熟人杨先生的短信。杨先生是沪上一家中介公司房产经纪人，他告诉记者，近日有卖家手头有点紧，准备抛出一套房产以缓解资金压力，其挂牌价要比市场正常水平低4万元，约8%。
这相当于上海一个白领半年的收入，的确比较实惠！沪上有业内人士表示，在市场处于观望时期，的确容易出现一些价格实惠的房源，如果购房者用心去淘，碰到实惠房并非难事。
不过业内人士表示，对于二手房市场上的实惠房，其到底是出于哪种目的而降价出手，需要购房者自己加以甄别，以便能够淘到真正的实惠房。
观望时期好淘房
当市场处于观望氛围中时，出现实惠房的几率大大增加。记得在去年7月份前后，房价快速上涨，此时二手房房源一度变得奇货可居起来，卖家不断“跳价”，而买家也非常配合地一路追涨，于是在这个阶段，恐慌性地追涨导致楼市处于卖方市场，卖家的提价要求不断得到满足，淘优惠房成为不可望也不可及事情。
但在现阶段，情形有所改变。自去年10月份以来，随着第二套房贷政策的出台，市场重新陷入观望期。在观望期内，由于成交量急剧萎缩，想买的不敢买，而想出售的却没人接手。于是在这样的背景下，卖家降价主动示好成为不二选择。3月中旬，上海美联物业对部分卖家调查显示，与去年卖家“看涨不看跌”的心态有所不同，有四成卖家的态度来了个一百八十度大转弯，愿主动降价。
记者与沪上一些业内人士交流时了解到，愿意接受较高降价幅度的卖家，是一些急需资金，或者希望在极短的时间内完成交易的卖家。联洋分店目前市场观望气氛仍然很浓，交易活跃程度不高，对于需要快钱的房东来说，他们只有选择低于市场价水平出售，以求尽快出手，因而选择主动下调价格。
不过需要注意的是，虽然有不少卖家愿意降价出手，但并非意味着价格会出现大幅下调的情形。调查显示，在所有近期考虑降价出售的卖家中，43.36%的卖家表示愿意接受1%～2%的象征性降价，其次为28.32%的卖家愿意接受2%～3%范围内的小幅降价，而接受降价幅度为5%～8%甚至8%以上的卖家仅占3.5%和2.1%。分析个中缘由，21世纪锐丰不动产联洋分店的王经理表示，经历过2005年以来第一轮宏观调控之后，卖家的心态已经平稳了很多，大多数人认为未来房价会稳定上涨，因为即使是市场暂时处于观望时期，会选择等待观望而不是割肉出逃。
此外，目前市场上现有的卖家中，很大一部分是出于换房目的，因此对于此类人群来说，出于自身成本考虑，自然是不可能会大幅降价了。调查还显示，之所以不愿意大幅降价的原因在于，近五成的卖家表示出售手中物业的原因为“房屋置换需要”，置换的需要使得卖家不可能大幅降价出售手中现有物业。
五类卖家要快钱
但不可否认的是，目前在二手房市场上的确能够找到一些价格相对较为实惠的房源，这是因为卖家自身原因造成的，大多数情况下是缺钱，少数情形则是想要快刀斩乱麻，总结主要有以下五类情形。
第一种是悲观的投资者。此类投资者愿意降价出售的原因不外乎两种，其一是对后市悲观，想落袋为安或者换筹；其二则是因为资金链崩得太紧，出售部分手中持有的物业以缓解资金压力。市场调查显示，在目前市况下以前者居多，而因为资金链的原因抛售的情形较为少见。如上海美联物业市场传讯部的相关人士表示，在调查中有三成业主由于对后市并不看好而担心手中物业贬值，则选择小幅的降价以套现转投其他理财产品。不过有业内人士告诉记者，相对来说，后者比前者更具诚意，这类投资者为了缓解资金压力，只有选择降价策略，因此降价幅度也相当有吸引力。而前者可能是“边走边看”，一旦市场出现松动，其会随之做出调整。
第二种是需要“快钱”的卖家。此类卖家主要是一些中小企业主，企业在经营过程中碰到资金紧张的问题，而融资又较难，因此便只有变卖不动产来缓解资金压力。记者曾碰到过这样的情形，如一家浙江建筑公司，在去年6月至9月份三个月时间内，连续低价抛售了位于闵行区龙茗路附近7套不动产，这些房产都是在上个世纪90年代中期作为建筑工程款转在公司名下的资产，其抛售价格要比市场平均水平低10%左右，如一套面积为65平方米的小两房，当时市场价可达57万元左右，而实际成交价为51万元。记者在采访中了解到，目前这样的情形仍然存在。
第三种是快刀斩乱麻型的卖家。此类卖家希望在极短的时间内处理掉手中的物业，以便腾出精力处理别的事情。静安寺附近一家中介公司的业务员熊先生告诉记者，他近日就接待了这样一个客户，挂牌时卖家就表示，希望房产能够尽快出售，于是熊先生将这套面积约120平方米两房的挂牌价确定为450万元，这与市场价相比下调了5万元，最后成交时，在买家的要求下，卖家又让了5万元。事后熊先生得知，卖家因为夫妻双方离婚分割财产，不想拖得太久，因此通过降价而达到速战速决的目的。
第四种情形卖家也不希望拖拖拉拉，即卖家回沪处理自己的不动产，这些人在上海已了无牵挂，只剩下不动产需要变卖，他们也不希望耽搁太久，因此要尽快解决问题。位于莘庄附近一家中介公司的工作人员杨先生告诉记者，此类人群主要以移民海外或者搬离上海的人居多。他也曾接待过类似的客户，对方在变卖自己的房产时，为了能够尽快出手，挂牌时会采用低价策略，而议价时也不会斤斤计较。
第五种就是尾房。有业内人士告诉记者，出于各种各样的原因，有些十多年前开发的小区内尚存有少量房源没有销售出去，而现在开发商为了节约销售成本，不可能再重新搭建售楼处，因此选择在中介公司挂牌出售，当然，其售价相应也会实惠一些，对于零头能让则让。
房源信息需甄别
商城内大凡打折销售的商品要么是换季产品，要么是次品，若非特殊原因，一般情况下正品是不大会打折的。同理，在二手房市场上，绝大多数价格实惠的房源总是存在这样或者那样的问题，因此这需要购房者对此进行甄别，以便淘到真正的实惠房源。
在哪里能够找得到实惠房呢？不可否认，房产中介是获取低价房信息最为可靠的信息来源。21世纪锐丰不动产联洋分店的王经理告诉记者，一般情况下，为了能够尽快促成交易，我们会选择把最有吸引力的房源推荐给购房者，其中低价房是最先推荐的房源之一。虽然目前也有网站经常会挂出一些房源信息，但大多数对市场不是很了解的购房者，想要从数量众多的房源信息中，挑出真正实惠的信息，难度不小。而中介公司的经纪人对市场了解较为充分，哪些是真正实惠的房源，区别出来并不难。此外，房产中介还有一大优势就是能够接触到卖家，了解确定挂牌价的过程，到底是否优惠，他们在写下卖家说出来的几个阿拉伯数字时便已一清二楚。
当然，对于实惠房源的信息也要甄别，去伪存真。记得在去年年初，位于闵行区内疏影路上的莘城苑挂牌价仅6500元/平方米左右，这比周边同等性质楼盘的报价要低15%以上，这是因为该小区周边规划可能发生变化，所以有莘城苑的业主低价抛盘“出逃”。在市场上，也有不少房源因为本身品质不好，或者存在质量问题等而低价出让的，因此这需要购房者发现并避免它。
如何甄别呢？业内人士认为要多看、多问。多看就是在看房时尽量仔细一些，看看房产是否存在质量问题，卫生间、屋顶等是重点区域，查看是否有渗漏现象等。千万不能走马观花，这是对自己负责。
其次就是多问，一般情况下，买家无法当面向卖家询问定价方面的问题，因此只能从侧面了解，可以问物业、问邻居，从各个方面尽可能地多问一些有关卖家的情况，并把自己掌握的信息与房产经纪人透露的信息进行对比，看看其中有无出入，或者有无不相符的地方。 |
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